DCF מבוסס על הרעיון שהעסק שווה את הסכום של כל התזרים החופשי שייצר בעתיד, מהוון להיום בריבית סיכון. הוא הכי מדויק אבל גם הכי מורכב - דורש תחזית 5 שנים והנחות על Growth Rate ו-Discount Rate. NAV הכי פשוט - לוקח את המאזן, מחסר התחייבויות מנכסים, מקבל שווי. רלוונטי לעסקים עתירי נכסים (נדל"ן, ציוד יקר) או לעסקים בקריסה כסיגנל תחתון.

DCF: 1) תחזית FCF (Free Cash Flow) ל-5 שנים. FCF = NOPAT + Depreciation - CapEx - שינויי הון חוזר. 2) Terminal Value = FCF שנה 5 × (1+g) ÷ (r-g). 3) Discount Rate (WACC) - לעסק קטן בישראל 12-18%. 4) היוון: PV = FCF ÷ (1+r)^t. 5) סכימה. NAV: NAV = Total Assets - Total Liabilities. רלוונטי במיוחד לעסקים עתירי נכסים. NAV לרוב נמוך מ-Multiple/DCF כי לא מודד Goodwill.

DCF: עסק עם FCF צפוי 100K, 110K, 120K, 130K, 140K לאורך 5 שנים. Discount Rate 15%, Growth Rate 3%. Terminal Value שנה 5 = 140 × 1.03 ÷ (0.15 - 0.03) = 1,201K. PV של 5 שנים + Terminal = ~1,050K ש"ח. NAV: חנות צילום: נכסים = ציוד 280K + מלאי 90K + מזומן 40K + חייבים 30K = 440K. התחייבויות = ספקים 60K + הלוואה 80K + מסים 20K = 160K. NAV = 440 - 160 = 280K ש"ח. השוואה: אותו עסק בשיטת Multiple עם EBITDA 200K ומכפיל 4 = 800K. 3 הערכות: 280, 800, 1,050.

DCF - מלכודת 1: Discount Rate נמוך מדי. לעסק קטן 8% = משאלה, האמת 15%+. DCF - מלכודת 2: Growth Rate גבוה. 5% לתמיד = לא ריאלי. תחזית סבירה 2-3%. NAV - מלכודת 1: להחשיב מוניטין (Goodwill) חשבונאי כ-Asset שווה. הקונה לא ישלם על Goodwill ספרי. NAV - מלכודת 2: להשתמש ב-NAV בעסק חי. הוא רק סיגנל תחתון - השווי האמיתי גבוה ממנו.